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房产评估乱象丛生 业内建议发展大数据工具



房地产评估行业乱象已众所周知,业内专家建议,监管部门可借助大数据工具,规范行业秩序。

评估乱象待规范

在二手房交易中,向中介公司交评估费已成为行业“潜规则”。中介给的理由是:可以做低房价,方便贷款!实际上,评估费也就在四五百左右,完全可以自己办理,也不繁琐,但诸多购房人为了省事,也就掏了高于正常收费三四倍的钱,大部分落入了中介的腰包。

这只是房地产评估行业乱象中的一个小例子。业内人士介绍,由于评估机构设立门槛较低,资质低甚至空壳评估公司数量不在少数,评估行业乱象太多。比如,一些资质比较差的评估公司收费极其低廉,很少按照原价收取评估费,不少机构还在估价公司的评估收费中提取一定比例的“回扣”。同时,很多评估公司为了取悦运营方会按其要求进行评定,从而从中牟取暴利。再如,对于同一房产,不同评估机构会给出差异悬殊评估结果。更严重的是,有些中介机构,戴着政府的帽子,拿着市场的鞭子,收着企业的票子。

针对这些行业乱象,1999年国土资源部就下发过《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》,地产评估机构也纷纷改制。有关部门在1999年还下发了《国家标准房地产估价规范》,但该《规范》属于指导性意见和业务指南性质,并无强制性。而且,目前没有具体的法律、法规对评估价格的误差作出约束和规范,因此,不同评估机构对同一评估对象作出的估价,有时相差会较大。

由于目前没有明确的法规法律对房地产评估进行明确界定,虽然有主管部门,也没有办法对评估市场进行详细的管理。一般的评估单位都可以进行评估,但真正要做到估价结果客观、公正、合理,确实比较难,毕竟所有的评估都和利益密不可分。

业内人士建议,对房产评估也要明确监管主体,形成监管合力,建立行业黑名单制度,严进严出。在技术手段上,则可更多地利用互联网技术,发展大数据工具,推动评估更加真实、客观、准确。

发展大数据工具

中金标准数据研究有限公司总经理郝文嘉认为,随着互联网技术的发展,房地产大数据的实用价值在大幅提升。可在一定程度上缓解目前评估存在的不透明、随意性大等弊端,减少人为操纵的非法空间。比如,在大数据系统中,同一区域房产价值变动过大都会有预警,不可能出现同一房产的评估价值变动剧烈的现象。

郝文嘉介绍,人机结合的、自动化评估体系可以满足这种批量化、动态性的评估需求。根据她的测算,从勘察到生成正式评估报告,传统人工评估方式需要3-7天才可完成,而自动化评估系统只需要3-5分钟时间。而人机结合的模式,既保持了大数据的大容量、高速度、复杂性以及多样性的特点,又滤除了重复、异常、归类不准确的数据,保证数据真实,降低人工评估的灰色操作空间。

目前,评估行业已在筹谋大数据平台。深圳房讯通信息技术有限公司总经理孙杰5月末在一个论坛上介绍,国内超过500余家估价机构正在联合构建基于“互联网+评估机构”的大数据平台。“未来业主在买卖房子的时候,不需要通过房产中介去开展估价环节,一方面减少了此环节产生的‘灰色’成分,另一方面,基于大数据的基础,银行机构也可以得到更加透明、可靠的房产评估报告,进一步降低贷款的风险。”

郝文嘉说,中金标准数据公司联合中国科学院信息系统重点实验室、中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心,研究开发了“AI估”大数据体系,目前已有十余家评估机构采用,初步实现了提升评估效率、节约评估成本、保证评估真实、过滤灰色空间等预期。


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