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开发商“花样”拿地传递了什么信号

地王,似乎不再是新闻,即使在楼市调控新政出台之后。更大的新闻可能在于开发商宁可当“房东”,也要高价拿地;高价拿了地王还可以“任性”不给钱,演一场“项庄舞剑意在沛公”的戏。这里面的含义颇值得玩味。

 

大家首先想到的是“有钱任性”。在11月中旬的短短几日,土地市场砸出500多亿资金。在1122日的广州土地市场上,30家房企激战9小时砸出205亿造就了新的地王,某地块4.7万每平米的楼面价超过了该区域新房成交均价。同一天,平安以110.65亿元拿下武汉的一块总价最高地王,长沙一地块溢价180%,推升长沙楼面价首次突破9000元每平方米,达到9240元每平方米。北京1116日、17日供应的4块地同样遭到开发商“哄抢”,开发商一色地选择自持全部商业住宅部分,只租不售。

 

开发商不差钱,这从上市房企2016三季报可见一斑。2016前三季度,A股上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为13686 亿元,同比增加48%,而全行业为9091亿元,同比增加23%。行业现金流水量在增加的同时,杠杆率在下降,从2008年高峰期的18.47%回落到2016年前三季度的7%。而上市房企前三季度累计预收款达到15233亿,同比增加34.32%,预售账款的增加将为未来现金收入提供保障。

 

保险公司更不差钱。如果说房企存在强者恒强的马太效应,一些中小开发商可能因为融资收紧、销售疲软而发生资金链危机,那么土地市场的另一头大鳄——保险公司可谓是粮草充足,对这些有地无钱的小公司虎视眈眈。保险资金可通过认购房企项目公司股权、再注资或者委托贷款等方式提供融资需求,介入房地产市场。平安不动产就是一个明显的例子。今年以来,险资参与的境内外不动产投资已超千亿。

 

“花样”拿地还预示着开发商对未来赚钱仍有信心。房价已然这么“高”了,开发商依然不惧“高”楼面价抢地,只能说开发商对后市并不悲观。一方面,一线城市土地的供应稀缺将是常态,这与中央要求控制特大城市规模的思路一致。另一方面,房地产业是经济支柱产业是不争的事实,房价大跌的负面影响太大,城镇化仍将给房地产特别是一线城市带来巨大发展空间。在此过程中,单纯靠开发来赚钱已没有出路,更多的将考验开发商的城市综合服务、金融运作等综合能力。比如,北京的四块地,开发商当房东的出租收益仅相当于定期存款,收益率低且投资回收时间长,不排除未来通过REITs(房地产信托投资基金)等方式来运作。

 

而拿了地王不付款也撕开了开发商的鬼把戏。根据济南市国土资源局1117日公告,济南东城帝华房地产开发有限公司、济南隆昊房地产开发有限公司由于没有按照约定交纳土地出让价款,所拍得的五宗地块被收回,扣除合同定金,并被列入“黑名单”,2年内不得参与土地竞买。据媒体报道,上述两家公司均为帝华集团实际控制,拍地时击败诸多一线房企,耗资40亿,还砸出来了唐冶片区的地王。之所以退地,原因在于帝华已在周边囤积了大量低价地块,很有炒地王抬高房价的嫌疑。

 

天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往,只希望不差钱的开发商不要太任性,挥霍了这大好时光。


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