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百城住宅投资收益递减,二线城市回报最低

2013年,由于银行信贷的大力支持,我国各大中城市的房价又经历了一轮普遍上涨的过程,但从较长的投资回收期来看,当前我国各大中城市的住宅投资收益呈衰减趋势,而且城市分化效应较为明显。

中金标准数据百城住宅投资收益指数公布的最新数据显示,20141月,116个大中城市中,如果按传统方式划分各个城市的级别,以北上广深为一线城市,以省会城市和计划单列市为二线城市,其余城市为三线城市,则住宅投资收益最高的为一线城市,二线城市虽然经历了去年房价的较大上涨,但从5年及3年的投资收益率来看,均不及三线城市。

一、一线城市住宅投资收益率最高

从表1可以看出,20141月,北上广深4个一线城市的住宅投资收益率远高于二三线城市,按照5年、3年和1年三个时段计算,各时段的年化收益比二线城市分别高7.61%6.57%6.67%;比三线城市分别高6.21%4.27%6.67%。从中可以看出,一线城市住宅投资收益不仅远高于同期银行、基金、信托发行的各类金融产品,而且即使加上高额的交易税费,也可以稳赚不赔。

120141月一、二、三线城市住宅投资收益率明细

 

5年年化收益

3年年化收益

1年年化收益

房产增值收益率

租金收益率

总计

房产增值收益率

租金收益率

总计

房产增值收益率

租金收益率

总计

一线

19.16%

3.32%

22.48%

9.96%

2.87%

12.83%

12.66%

2.79%

15.45%

二线

11.36%

3.51%

14.87%

2.86%

3.40%

6.26%

6.33%

2.44%

8.78%

三线

12.32%

3.95%

16.27%

5.04%

3.52%

8.56%

5.31%

3.44%

8.75%

数据来源:中金标准数据(http://www.cnfsdata.com/

 

二、二线城市住宅投资收益不及三线

人们的传统观念中,二线城市经济繁华程度、房价保值增值情况、人们收入及物价水平等都高于三线城市,因此,二线城市的住宅投资收益应当高于三线,而事实并非如此。中金标准数据百城住宅投资收益指数显示,除2013年二线城市的住宅年化收益以0.03%的微小优势略胜于三线城市外,从3年及5年期来看,二线城市的住宅投资收益均比三线城市高1.4%-2.3%。究其原因,主要是2009年以来,三线城市的房价较低,价格洼地效应及补涨效应较为明显。但近一年来,三线城市的租金收益贡献占比开始抬升,这说明,三线城市房价上涨幅度开始降低。

分城市看,近3年及1年以来,岳阳、泸州、柳州等众多三线城市住宅投资收益率增幅较高,而同期投资收益的前10名次,二线及一线城市已经越来越少。

220141月住宅投资收益最高的10大城市

序号

5年年化收益

3年年化收益

1年年化收益

城市

收益率

城市

收益率

城市

收益率

1

北京

28.65%

厦门

21.69%

廊坊

46.84%

2

厦门

24.98%

宿迁

19.39%

拉萨

25.48%

3

广州

23.38%

岳阳

19.31%

岳阳

23.80%

4

深圳

21.41%

北京

18.56%

济宁

22.32%

5

长春

21.28%

柳州

16.53%

珠海

22.02%

6

兰州

21.25%

临沂

16.49%

柳州

21.98%

7

常德

20.55%

聊城

16.16%

厦门

21.49%

8

三亚

20.54%

乌鲁木齐

15.74%

泸州

21.37%

9

汕头

20.15%

泸州

15.62%

深圳

19.34%

10

西宁

19.69%

西宁

15.40%

福州

19.27%

数据来源:中金标准数据(http://www.cnfsdata.com/

同时,从表33年及1年投资收益数据来看,杭州、海口、大连、青岛等二线城市已经跌入投资收益最低的前10城市。

320141月住宅投资收益最低的10大城市

序号

5年年化收益

3年年化收益

1年年化收益

城市

收益率

城市

收益率

城市

收益率

1

成都

12.79%

大连

1.76%

江门

0.37%

2

保定

12.75%

海口

0.08%

台州

0.29%

3

苏州

12.74%

唐山

-0.23%

常州

-0.11%

4

泉州

11.41%

马鞍山

-0.47%

喀什

-1.19%

5

宁波

9.95%

芜湖

-0.47%

杭州

-1.27%

6

哈尔滨

9.68%

保定

-0.70%

秦皇岛

-1.36%

7

温州

9.56%

无锡

-1.59%

宁波

-2.00%

8

杭州

9.43%

杭州

-2.74%

青岛

-2.44%

9

无锡

8.66%

宁波

-2.90%

绍兴

-7.17%

10

唐山

5.93%

温州

-12.14%

温州

-9.61%

数据来源:中金标准数据(http://www.cnfsdata.com/

三、住宅投资黄金期已过

从数据来看,虽然得益于银行信贷及地方政府土地财政制造的“地王效应”的支持,全国各大城市住宅投资收益在2013年总体还是呈现不同程度的增长,但是,由于房地产投资不同于普通消费品,具有投资周期长,变现能力差等特点,在当前普遍依赖银行信贷支持才能实现成交的情况下,对房地产投资可行性的判断应当着眼于较长时间。

从数据来看,房地产投资的黄金年份在2009-2010年间,之后的房产投资收益的增值应当是呈递减趋势的。特别是2013年虽然全国各大城市经历了总体上涨的过程,但是35%左右的城市的住宅投资收益年化增幅普遍不及银行理财产品6%左右的平均收益水平。在这种情况下,随着新兴经济体步入下行动荡期的经济周期的开始,以及银行为了自身利益与互联网金融打响利润保护战的开始,房地产投融资环境的恶化将成为必然。资金的源头受到挑战,供需两旺的市场情境将很难被复制。因此,对于2014年的住宅投资,建议人们持更加谨慎的态度。